Diskusija apie municipalinio būsto plėtrą Lietuvoje turi būti grindžiama ne emocijomis arba tradicijomis (veikiau, jų nebuvimu), o skaičiais ir ilgalaikėmis tendencijomis.
Šiandien Lietuvos būsto rinka formaliai atrodo stabili: būsto paskolų ir BVP santykis siekia apie 17 proc., tai yra maždaug dvigubai mažiau nei euro zonos vidurkis, neveiksnių paskolų dalis nesiekia nė 1 proc. Tačiau struktūrinė įtampa kaupiasi kitur – įperkamume. Lietuvos didmiesčiuose būsto įperkamumas yra 2–3 kartus prastesnis nei regionuose, o jaunai šeimai pradinio įnašo kaupimas gali užtrukti iki 10 metų. Per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos Lietuvoje, neįskaitant infliacijos, augo apie 60 proc. – sparčiausiai euro zonoje. Tai rodo, kad būsto kainų ir pajamų augimo dinamika ilgainiui gali gerokai išsiskirti.
Tuo pačiu Lietuva yra viena iš lyderių Europoje pagal nuosavą būstą – apie 89 proc. gyventojų gyvena nuosavame būste. Pavyzdžiui, Vokietijoje daugiau nei pusė gyventojų (apie 52 proc.) gyvena nuomojamame būste, Šveicarijoje – apie 57 proc., Austrijoje, Danijoje, Prancūzijoje ar Švedijoje nuomininkai sudaro daugiau nei trečdalį gyventojų. Jungtinėje Karalystėje apie 18 proc. gyventojų gyvena socialiniame būste. Tai rodo, kad daugelyje Vakarų Europos šalių egzistuoja reikšmingas institucinės ar socialinės nuomos segmentas, kuris veikia kaip rinkos stabilizatorius.
Lietuvoje tokio segmento beveik nėra. EBPO vertinimu, dalis nuomos rinkos lieka šešėlyje, o teisinė ir politinė aplinka neskatina institucinės nuomos plėtros, taigi alternatyva nuosavybei yra silpna, o mobilumas – ribotas. Jei šeima negali įpirkti būsto, ji dažnai neturi ilgalaikės, saugios nuomos pasirinkimo.
Todėl municipalinis būstas gali būti reikšmingas papildomas pasiūlos instrumentas ten, kur rinka nesugeba sukurti pakankamos prieinamų būstų pasiūlos. Kokio masto intervencija būtų racionali? Jei Lietuva per trejus metus investuotų 300–500 mln. eurų į municipalinį ar ilgalaikės nuomos fondą, tai sudarytų mažiau nei 1 proc. metinio BVP per laikotarpį. Už tokią sumą būtų galima pastatyti apie 3 000–4 000 būstų, priklausomai nuo vietos ir statybos kaštų. Tai nebūtų masinė intervencija į rinką – greičiau kryptingas būsto pasiūlos stiprinimas teritorijose, kur įperkamumo įtampa didžiausia.
Tokių projektų finansavimas galėtų būti mišrus: ES sanglaudos fondai ir „InvestEU“ instrumentai, (taip pat kaip tik šiuo metu yra diskutuojama dėl naujos ES finansinės perspektyvos prioritetų) kaip svertas, valstybės kofinansavimas ir savivaldybių skolinimasis per Europos investicijų banką. Tokia programa galėtų būti plėtojama per nacionalinę plėtros agentūrą, pvz. Iltę ir įgyvendinama atskirose savivaldybėse. Natūralu būtų pradėti nuo kelių pilotinių projektų skirtingo tipo savivaldybėse, kad būtų galima įvertinti realų poveikį ir laipsniškai plėsti nacionaliniu mastu. Svarbiausia – nepalikti projekto vien tik savivaldybių lygmenyje, nes finansinis pajėgumas labai nevienodas. Nemažiau svarbu yra užtikrinti, kad būstas generuotų nuomos pajamas ir liktų viešajame balanse kaip turtas – tai investicija, o ne vienkartinė išmoka.
Tarptautinė patirtis rodo, kad tokie modeliai veikia tik tada, kai yra aiški institucinė atsakomybė ir profesionalus turto valdymas. Pavyzdžiui, Vienoje daugiau nei pusė gyventojų gyvena savivaldybės ar subsidijuojamuose būstuose – tai padeda stabilizuoti gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų lygį ir išvengti staigių ciklinių šuolių. Nyderlanduose socialinis ir ne pelno būsto fondas sudaro reikšmingą rinkos dalį ir veikia kaip ilgalaikis amortizatorius ekonominių svyravimų metu.
Ar yra rizika, kad tokia programa Lietuvoje užsitęstų, kaip renovacija? Taip, jei nebus aiškių metinių tikslų, vieno atsakingo koordinatoriaus ir supaprastintų procedūrų. Tačiau neveikimo rizika yra dar didesnė. Jei pasiūla ir toliau atsiliks nuo gyventojų koncentracijos didmiesčiuose, po 5–7 metų galime turėti struktūrinį prieinamumo deficitą, kuris skatins dar spartesnį kainų augimą ir didesnę socialinę atskirtį.
Municipalinis būstas neturi būti masinis ir universalus. Tačiau 5–10 proc. rinkos dalį sudarantis institucinės nuomos segmentas galėtų tapti stabilizuojančiu mechanizmu – mažinančiu kainų spaudimą, didinančiu darbo jėgos mobilumą ir suteikiančiu alternatyvą ilgalaikiam įsiskolinimui.